Si alguna vez te has detenido a analizar alguna subasta del BOE con más detenimiento, sabrás que los dos registros más importantes que tendrás que tener en cuenta son el Catastro y el Registro de la Propiedad.

Pero,

• ¿Para qué sirven realmente?
• ¿Qué diferencias hay entre estos dos registros?
• Y yo, como posible subastero, ¿para qué los necesito?

Veámoslo…

Bueno, primero te dejo mi reel que he creado sobre el tema. Ahora soy influencer 😎 jeje.

Catastro: El “censo” de los inmuebles

Lo primero que hay que saber del Catastro es que depende del Ministerio de Hacienda 💰, así que su función es, como te imaginarás, tributaria.

En otras palabras, su propósito es saber cuántos inmuebles existen y cuánto valen, para calcular impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la plusvalía municipal.

El “modus operandi” del Catastro es bastante sencillo: asignarle un “DNI 🪪”, la Referencia Catastral, a cada uno de los bienes inmuebles, ya sean rústicos, urbanos o de características especiales.

Además, el registro en el Catastro de un inmueble es de carácter obligatorio.

¿Qué datos puedes encontrar en el Catastro?

Cuando consultas el Catastro de un inmueble, encontrarás información pública, como:

• Ubicación exacta: dirección y coordenadas.
• Dimensiones y características: superficie, número de plantas, materiales de construcción, etc.

Y, si eres propietario o estás interesado, también podrás consultar:

• Valor catastral: una estimación fiscal del precio del inmueble.
• Titularidad.

Como subastero, debes saber que la mayoría de tasaciones en las subastas 💵 proceden del Catastro y que, a la hora de pagar impuestos, se tomará como referencia esta tasación.

También es importante entender que el valor de subasta se calcula en base a la tasación del inmueble menos las cargas que tenga.

Valor de subasta = tasación - cargas

Para consultar la ficha catastral de un inmueble es bastante sencillo: basta con acceder al Catastro e insertar la referencia catastral en el formulario.

De todas maneras, no te preocupes, porque la plataforma de 20dias.com te lo pone aún más fácil para consultar la ficha catastral de cada subasta con un solo clic 😉.

Registro de la Propiedad

Veamos ahora el Registro de la Propiedad, que pertenece al Ministerio de Justicia y cuya finalidad es totalmente diferente.

Su objetivo es la anotación de los actos y contratos sobre los bienes inmuebles (bueno, aquí los llaman "fincas"). Para cada finca existe un folio registral, donde se almacena su historial jurídico.

Aquí no importa tanto la ubicación o el tamaño, sino quién es el dueño y si el inmueble tiene alguna deuda o carga asociada.

Además, es importante saber que el registro en el Registro de la Propiedad es totalmente voluntario.

Como subastero, los documentos principales que necesitarás consultar son:

1. Nota simple (para curiosos y primeros pasos)

Un resumen con información clave:

• Propietario actual del inmueble.
• Descripción básica (localización y características principales).
• Cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.).

⚠️ Ojo: La nota simple es solo informativa. No tiene validez legal total, pero es muy útil para hacerse una primera idea.

2. Certificación de cargas (para los que van en serio)

Este documento sí es oficial y tiene validez legal. Te servirá como prueba en caso de problemas jurídicos y certifica de manera firme la existencia (o ausencia) de cargas sobre el inmueble.

Antes, el portal de subastas del BOE era un auténtico caos 😖 cuando se trataba de compartir los documentos clave para analizar una subasta. Pero hay que reconocer que últimamente han mejorado bastante las cosas 😇, haciendo la información más accesible.

En el caso de que no exista una certificación de cargas, la nota simple casi siempre es suficiente. Aunque, eso sí, debes estar muy atento a la fecha de la nota simple, ya que muchas veces puede estar desactualizada.

¿Qué debes revisar antes de comprar en subasta?

Si vas a pujar por un inmueble, haz los deberes antes:

✅ Consulta el Catastro para saber qué estás comprando en términos físicos y fiscales.

✅ Mira el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el dueño y si tiene cargas.

Así evitarás sorpresas desagradables y podrás comprar con seguridad.

En 20dias.com te ayudamos a obtener esta información sin quebraderos de cabeza. ¡Infórmate antes de pujar y compra con confianza!

¡Nos vemos!